Tudni szeretnéd mennyit ér az ingatlanod? Lehetőleg azonnal és kevés macerával? Pontosan ezekre az igényekre fejlesztik az ingatlan portálok és közvetítők az online kalkulátorokat. De mennyire lehet megbízni az online ingatlan értékbecslésekben és milyen egyéb módszerek állnak rendelkezésére egy ingatlan tulajdonos számára? Ennek jártunk utána.

Ingatlan értékbecslés módjai

Rögtön az elején leszögezhetjük, hogy az ingatlan értékesítéshez használt módszerek ugyanazon az elven alapulnak. Ez pedig a piaci összehasonlító elemzés. Különbség abban van, hogy ki vagy mi végzi a kalkulációt.

1. Csináld magad összehasonlító elemzés 
2. Profi ingatlan értékbecslő
3. Online ingatlan árkalkulátorok

Ingatlan ár összehasonlító elemzés alapján

Mi kell egy jó összehasonlító elemzéshez? Először is nyugodtan el lehet lesni profi értékbecslő mintákat és az alapján saját kezűleg számolni, akár egy táblázatban. Másodsorban pedig némi kutatás és számolás.

• Hasonló paraméterű ingatlanok alaphalmaza:
  Érdemes 5-10 olyan ingatlanhirdetést találni ami a környék és ingatlan paraméterek szerint a miénkhez hasonló. Figyelni kell a szórásra is, a nagyon eltérő négyzetméter árú lakásokat érdemes kihagyni az alaphalmazból.

• Korrekciók alkalmazása:
  Nem lesz minden ingatlan ugyan olyan adottságú, ezért százalékosan egyes paraméterekkel plusz/mínusz irányba korrigálni kell az átlagárat. Mikre érdemes gondolni? 
  • Épület építési éve
  • Épület állapota
  • Lakás állapota
  • Emelet
  • Erkély
  • Fűtési mód
  • Zajterhelés
  • Parkolás

• Forgalmi érték meghatározása:
  Tegyük fel sikerült egy öt lakásból álló, nagyon hasonló alaphalmazt felállítani, melynél 800.000 ft/m2 átlagár jött ki. Ha a lakásunk valamivel jobb az alaphalmaznál, és a korrekció +5%-ra jött ki, akkor 840.000 ft/m2 ár mellett reális lehet a hirdetés.

• Mikor jó módszer az önállóan végzett összehasonlító elemzés? 
  • Megfelelő kínálat van a miénkhez hasonló lakásokból
  • Nem egyedi, exkluzív az ingatlan

Ingatlan értékbecslés szakemberrel

Vannak szituációk amikor a tulajdonos nehezen, vagy csak bizonytalan becslés alapján tudja meghatározni az ingatlan reális hirdetési árát. Minél exkluzívabb, egyedibb egy ingatlan, annál ritkább az előfordulása a piacon is. Ilyenkor érdemes egy profi ingatlan értékbecslőt fogadni. 

• Ingatlan értékbecslés ára
  • Lakás: 15-20 ezer forint
  • Családi ház: 20-30 ezer forint

• Szükséges iratok ingatlan értékbecsléshez:
  • Tulajdoni lap, 30 napnál nem régebbi
  • Családi házaknál térképmásolat
  • Alaprajz
  • Társasházi alapító okirat

Online ingatlan árkalkulátorok összehasonlítása

Elérkeztünk a harmadik és egyben legizgalmasabb módszerhez. Az online kalkulátorok által végzett ingatlan értékbecsléshez. Egyre több ingatlan portál és közvetítő próbál segíteni, és egyben ügyfelet is szerezni az online értékbecsléssel. Minta lákosokon kipróbáljuk és összevetjük mit tud jelenleg öt hazai online értékbecslő.

Nézzük meg milyen árakat becsülnek az online kalkulátorok a fenti minta ingatlanokra:

Mint látható a kisebb méretű és értékű terézvárosi ingatlannál egész közel jártak a kalkulátorok. Az OTP és az Ingatlannet becslését valószínüleg a tulajdonos nem fogadná el, igaz mindkét szolgáltató ársávot is megad, így a magasabb végű becslés a lakás állapota miatt már elfogadhatóbb lenne.

Mikor mondanak csődöt a kalkulátorok?

A budai lakás egy elég exkluzív darab, lakberendező által tervezett enteriőr, egyedi beépített bútorok és teljesen új gépesített berendezés jár a lakáshoz. Az egyedi belteret és berendezést egyik kalkulátor sem tudta számításba venni, így a 125 millió forintos hirdetési ártól elég messze került mindegyik. 

A korrektség kedvéért, az exkluzív lakásokat összehasonlító elemzéssel is nehezebb beárazni, itt jöhet jól egy profi értékbecslő aki egy költség alapú számítással is ki tudja egészíteni az összehasonlító elemzést.

Családi házaknál már két kalkulátor egyből kiesik, sem a DH Saccoló sem az Ingatlanbecslo.com nem kínál fel ilyen kategóriát. A maradék három versenyzőnél is csak az OTP Ingatlanpont kér részletesebb adatokat.

Összegzés az online ingatlan értékbecslésről

Tapasztalatainkat az alábbi táblázatban összegezzük. A pontosság számításánál tíz darab, 2021-ben Budapesten értékesített lakás eladási árát vettük, és az attól mért eltéréseket.

A tapasztalataink alapján nehéz lenne egyértelmű győztest hirdetni, ha egyáltalán lehet ilyenről beszélni. 

A becslés pontosságánál az Ingatlannet esetében alul és felülértékelést is tapasztaltunk a különböző ingatlanntípusok eladási árához képest, a szórás miatt ezért változóra értékeltük.

Bár a Livlia megoldása igazából egy ártérkép, leggyakrabban itt közelítettek a becslések a mintánkhoz. Egyértelműen alulrtékelést tapasztaltunk az OTP Ingatlanpont és az Ingatlanbecslo.com esetében.

Ami meglepő volt számunkra, hogy a megadható paraméterek mennyisége nem feltétlenül vezet pontosabb árbecsléshez, pedig elviekben ez lenne logikus. 

Összességében a “mennyit ér az ingatlanom” kérdésre jelenleg nem mernénk pusztán az online kalkulátorokra támaszkodni, de érdemes nyomon követni a fejlődésüket. Addig is a saját összehasonlító elemzéseink összevetéséhez és egyes korrekciós tételek kiszámításához jól jöhetnek az algoritmusok.

Van egy eladó ingatlanod? Segítünk eladni, 0% jutalékért. Irány a wequire.homes oldalára !